Novinky

Jak na hypotéku?

Výběr častých záludností, které mohou „život s hypotékou“ ztížit, aneb jak na hypotéku?

 

DECO hypotekaDůležité faktory na začátku a na co si dát pozor
  • Kupujeme byt od fyzické osoby  nebo developera?
  • Dům nebo pozemek?
  • Budeme stavět zděný dům svépomocí nebo dodavatelsky?
  • Nebo dřevostavbu a možná taky kupujeme družstevní byt
  • Dlouhodobost příjmu, výdaje za jiné úvěrové produkty/hypotéky
  • Počet osob v domácnosti (rodinný stav/výživné na děti)
  • Záznamy v bankovních a nebankovních registrech
  • Zjištění všech nabídek všech dostupných a reálných bank/nebo oslovení hypotečního specialisty, že toto provede a vyjedná za vás, a dosti možná i za lepších podmínek
Podpis žádosti hypotéky

imagesK tomu potřebujeme formulář žádosti o hypotéku banky, kterou jste vybrali, potvrzení o příjmu ve většině případů na formuláři vybrané banky, 1 nebo 2 doklady totožnosti a podle požadavku banky i 3 nebo 6 výpisů z účtu nebo výplatní pásky.

Na základě těchto podkladů zadá bankéř vaše údaje do systému, který ještě jednou vyhodnotí vaši bonitu, na základě přesných údajů z potvrzení o příjmu. Také systém zkontroluje vaši historii v bankovních a nebankovních registrech a dalších databázích, např. insolvence, exekuce atd.

Někdy k drobným záznamům přikládáme komentáře, abychom vysvětlili situaci, kterou může systém vyhodnotit negativně.

V případě dobrého hodnocení pak máte za sebou tzv. prescoring. Takže teď už jenom dodat podklady k nemovitosti, společně s odhadem a také např. kupními smlouvami, projektovou dokumentací, stavebním povolením, dekretem od města atd.

Jaké záludnosti na vás čekají

Hypotéky, stejně jako jiné produkty na finančním trhu, mohou obsahovat skryté záludnosti, které běžný spotřebitel nemusí snadno odhalit. Staví ho přitom do nevýhodné situace a způsobují mu časové, administrativní i finanční problémy.

Banky poskytující hypotéku, mohou vyžadovat sjednání tzv. negative pledge. Jedná se o zákaz zcizení (prodeje) nebo zatížení (zástava, věcné břemeno atd.) zapisovaný formou věcného práva na list vlastnictví zastavované nemovitosti.

Klient si většinou může vybrat banku, která tuto podmínku plošně nevyužívá. Na druhou stranu u rizikovějších klientů nebo vyšších hypoték může zřízení zákazu zatížení formou věcného práva požadovat i ta banka, která jej plošně neuplatňuje.

Typy

Důležitá je prevence, kdy klient nebo jeho finanční poradce při zahájení jednání s bankou uvede, že si zřízení zákazu zcizení nebo zatížení formou věcného práva zapisovaného na list vlastnictví nepřeje. Ať už banka tomuto přání vyjde vstříc, či nikoliv, žadatele o hypotéku o tom informuje a ten si tak minimálně ušetří pozdější nepříjemné překvapení u podpisu smlouvy.

Nestandardní ustanovení smluv

V zájmu „ochrany věřitele“ je občas textace zákazů či příkazů ve smlouvách formulována pro klienta velmi nejasně. V některých platných všeobecných úvěrových podmínkách lze nalézt ustanovení, podle kterých může mít stejné následky jako porušení úvěrového vztahu například i jakákoliv informace, která nabourá důvěru banky v klientovy schopnosti splácet dluhy.

Banka pak může požadovat okamžité splacení hypotéky. Teoreticky by ke ztrátě důvěry mohla stačit například i nepravdivá zmínka o dlužníkovi na sociálních sítích.

Důležité!

Pokud se klient drží standardního postupu, tedy platí úvěr včas a neporušuje smluvně ujednané zákazy, tak se ho nevýhodné textace s nejvyšší pravděpodobností nedotknou. Platí ale pravidlo, že člověk nemá podepisovat žádnou smlouvu dříve, než ji přečte a porozumí jí. Veškerá nejasná ustanovení by si měl nechat vysvětlit.

Fixace

Každý si zpravidla dobře pamatuje, kdy úvěr podepsal, ale málokdo si správně pamatuje, kdy mu končí fixace.

Datum fixace navíc nemusí být automaticky určeno dnem podpisu smlouvy.

V úvěrové smlouvě je nutné toto datum dohledat, u některých bank není navíc datum uvedeno přímo, ale je potřeba ho dopočítat.

Pozor i ty lákavě nejnižší sazby neplatí pro každého stejně

Banky obvykle lákají klienty na nejnižší možné úrokové sazby hypoték. Na tu se ale nedostane každý. Většinou je třeba splnit ještě další podmínky – například koupit si další finanční produkty banky.

Zároveň neplatí, že hypotéka s nejnižší úrokovou sazbou je pro klienty ta nejvýhodnější. Úroková sazba sice významně ovlivňuje částku, kterou klienti za hypotéku celkově zaplatí, ale výdaje za další produkty mohou hypotéku výrazně prodražit. Například různé druhy připojištění mohou průměrnou sazbu hypotéky zvednout i o několik desetin procenta.

Jak je to s poplatky? 

hypotékaBanky sice upouštějí od poplatků za vedení hypotečního účtu, některé poplatky ale stále svým klientům účtují a ty vám pak mohou hypotéku značně prodražit.

Typicky se jedná o poplatek za mimořádnou splátku mimo fixační období. U některých bank může tento poplatek činit až desítky procent z výše mimořádné splátky.

V tomto ohledu by se ale měla v letošním roce projevit připravovaná novela zákona o spotřebitelském úvěru, který se bude nově týkat i hypoték na bydlení.

Podle něj by banky měly klientům účtovat jen reálné náklady, které s mimořádnou splátkou mají. V případě závažných zdravotních důvodů výrazně snižujících schopnost dlužníka úvěr splácet budou poplatky za předčasné splacení zcela odpuštěny.

Schválení hypotečního úvěru

Když máme všechny podklady kompletní, posílá hypoteční bankéř celou složku na schválení na centrálu. Tam sedí schvalovatel, který vše nezávisle zkontroluje a v případě, že je vše v pořádku, tak hypotéku schválí a dá pokyn k přípravě hypotečních smluv. Standardní doba schválení a přípravy hypotečních smluv je 2 až 6 dní v závislosti od banky nebo také zda není nějaká kampaň, která všechny jejich oddělení zahltí.

Podpis hypotečních  smluv

Před podpisem samotných úvěrových smluv je dostanete mailem k náhledu. Pozorně je zkontrolujte, hlavně osobní údaje, domluvenou sazbu, výši úvěru atd. Nestyďte se na cokoliv zeptat, žádný dotaz není hloupý.

Kromě úvěrových smluv budete v bance také podepisovat běžný účet, jestli jste se tak rozhodli. Dostanete zástavní smlouvy, návrh na vklad vlastnického práva pro katastr a vinkulační listy pro vinkulaci pojištění nemovitosti nebo domácnosti. V případě koupě pozemku bez následné výstavby se pojištění samozřejmě neřeší. Zástavní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva musí také podepsat prodávající.

Podmínky čerpání hypotečního úvěru

Každá hypotéka má své odkládací podmínky čerpání, po  jejichž splnění banka vyčerpá peníze.

Mezi nejčastější je doložení originálu kupní smlouvy, potvrzení návrhu na vklad vlastnického práva od katastru, podepsané zástavní smlouvy od všech zúčastněných stran, potvrzení o uhrazení části kupní ceny, není-li to uvedeno v kupní smlouvě, vinkulace pojistné smlouvy nemovitosti/domácnosti.

DECO haus s.r.o. Dřevostavby a ekonomické zděné domy na klíč.
Kontaktujte nás pro nezávaznou poptávku, konzultaci či pro sjednání schůzky.
Odeslat